我的第二个产业购买计划_P2

好滴，我看上了D'Pristine@Medini.

六月初，Iskandar Medini基本上已经有几栋公寓在卖了，好比Paradiso Nouva ， the meridin@medini 。。。。为什么D'Pristine? 先来看看地点，Medini的中心是在青线里，这包括Legoland, Shopping mall及医疗中心，青线外围就是规划的residencial area, D'Pristini就是那星星，正正在medini中心，走路就可以到那些商业/医疗中心，买它是因为方便，而且我相信未来轻快铁将会建在Legoland附近。在这青线范围里只有两栋SOFO/Condo,一个是新加坡的高级公寓（就在Urban Wellness前面）另一个就是D;Pristine了，靠近shoppingmall，吃喝交通都方便，重要的是租客可以target那些在Medini中心工作的人。

D'pristine的发展商是MCT Group（http://www.mct.com.my/），这是他们在JB的第一个projects,其实他们在KL有蛮多的Projects，就像Putrajaya SkyPark，从他的project来看，像是一个蛮有经验于发展Mix property的发展商。对了，D'pristine是好像KSL Citymall般，楼下是shoping,楼上是SOFO/SOHO，左边是office tower.所以是个commercial property.

我的上限是价钱必须在600k以下的两房式，楼层不可以在17楼以上，窗口望出去没有高楼阻挡视线，白天不会被太阳晒到，不靠近电梯及垃圾房 :) 最后我是真的买到这样的单位哦，个人觉得如果要投资房产，首先你必须问自己，如果我买了这个unit是给自己住的，那个环境是我想要的吗？如果连屋主自己也住不下，你如何可以expect租客会住的好，租金怎么可以开得高呢？

我的第二个产业购买计划_P1

我的第二个产业购买计划告一段落啦！从选地点，到抽签，选Unit，找loan，及签SPA，竟然用了整整五到六个月。。。

自从分析了一下柔佛的房地产，本来已经放弃买房产的计划了，但是想了一想，觉得置产还是要做的，一直把钱放在股票也不是办法，重点是如何在柔佛找到一个价钱合理，又要理想地点的产业呢？？今天就来分享一下我所选的这一个产业。。

看偏了柔佛，就是那几个地方而已，Mount Austin, Ulu Tiram, Johor Town, Bukit Indah, Danga Bay, Kempas, Plentong, Senai, 及Nusa Jaya. 其实更远的还有Pasir Gudang, 及 Masai.了解了一下地点，其实选择不多。首先我是买来投资的，要不就出租，要不就卖掉，所以一定要选择happening的地点，当然，价钱是下一个考量。有了这个目标，地点基本上已经可以锁定在Maunt Austin, Johor Town, Bukit Indah, Danga Bay,Pelentong,Kempas,及NusaJaya. 这些都是新加坡及外国人都比较方便到达的地方。再来，如果要容易租又容易卖的，非得是公寓不可，Kempas就可以cancel了，Mount Austin如果你有发现到的话，这里至少有一个半现成的公寓，还有五栋在赶工的，这里除了Sunway Collage及医院以外，应该没什么出租的Market了，再说，租金并不高，一个月大概RM800-RM1000吧，供过于求。

Johor Town地点漂亮，但是现在已经在~RM900-1000psf了，小的没钱，况且我并不了解town area的租屋需求及rental rate，还是算了吧。Danga bay,就只有那间Country Garden有看头，但是那个project target有接近10000unit，而且30%的unit 会以买一送一的方式给在中国上海买高级住宅区的客户（under同一个发展商），也就是说30%的unit几乎肯定是等着出租或卖掉的，在加上10000户的高密度公寓，我觉得有一定的投资风险。Pelantong的话so far我觉得交通不方便，一直塞车，可能以后会好转吧。这样一来，我只有剩下Bukit Indah及Nusa Jaya了。

以Bukit Indah 来说，的确是个好地方SP Setia的公寓已经卖完入住了，另外还有Setia ECO Garden,及在Sutera area的 The Seed，这一带都是在target每天来回新加坡工作的人，那么他们因该买得起，何必租呢？我是说出租的Market没那么大，况且我觉得RM7++psf在Bukit Indah好像贵了点 :) 所以最后我的地点锁定在NusaJaya Iskandar 了。。

Iskandar的发展蓝图看上去是蛮全面的，目的是打造金融，教育，医药，工业及消费娱乐within一个地区。我看到的是专业人士及外国aspect的租约。如果只看看现在的Ledang Height 及那一栋在Nusa Jaya唯一的公寓，现在的公寓租金是~RM3000-4000一个月，Landed是~RM5000-7000，客户几乎都是外国人及工厂老板。当然他们也可以选择住在HorizonHill及Bukit Indah，但是当Iskandar真的释放value的时候，就会像新加坡的OchardRoad 般，住满了一堆外国人及有钱人（在发白日梦:~])。问题是能不能成功？？没人懂。不过以现在的情况来看，淡马锡也已经插了一脚，这对我来说是添了一些些的confidences. :)

那么，在Iskandar有那么多的projects，而且价钱也不便宜，那该如何买呢？过几天我再来写写我选的这间公寓。

我对新山房地产的一些看法

看了8year前辈的一些关于Malaysia房产泡沫的文章，让我感慨现在新山房地产的情况
http://8yearsblog.blogspot.com/2012/08/2013.html

柔佛屋价在近几年真的是涨了很多，但也太快了吧？！两年前我买下了现在住的屋子，当时我是以RM450k买下来的，Clustter SemiD 四年屋龄再加上家私，在2010上旬时的这个价位算一点点偏高了，但是由于地点漂亮，保安系统好，所以就买下来了。

在短短的两年里，今天我这里的屋价以同样的配套计算，现在的市价是介于RM700k-800k之间，涨了进50%，而同一区的新屋，clustter semiD都已经在RM680k起跳了。这屋价的涨潮依小弟的看法是酱的：自从经济复苏后，马劳也开始增加了，居住于新山的马劳也越来越多，自然，这些人的购买力也增加了，但是新山还有一大部分的人是不在新国工作的，所以这两个不同income source的购买力差异也越来越大。反观新山的发展，不管你走到哪里，你都会看到一大片正在发展的组屋condo。这些发展是冲着马劳及新国人来的。

很奇怪的事发生了，每每你到新屋推介会，那些屋子都会被一抢而空，现在500k的condo一天就卖完了，是真的那么好卖吗？？先不管是发展商欺骗我们还是真有其事，屋子销售得那么快的原因肯定的是有很大的投机成分。不管是马劳，新国人，还是本地新山人，大家明显地都看好新山的房地产，大家都觉得还有屋价上升的空间，大家都觉得欣欣向荣 :)

再来看看，新山不像KL或槟城，新山有很大一片土地，说不上寸土是金，屋价上涨得快，以小弟的愚见看来，很大成分是for投资。如果是投资那就来算算吧，先别挑排屋，排屋不容易出租，就看condo吧：

价钱：
一间RM500k的两房式condo, 给了10%头期，每个月还得供接近两千，那一间租金可要在RM2000或以上。。不便宜。。

市场：
1。 本地人？本地人肯定租不起，租得起的也很少，要是本地人租的起，那他因该买得起，何必租呢？
2。 马劳？同样的道理，要是租的起，那他因该买得起，如果说不是长住，那在新加坡租房间更划算。进出新加坡很辛苦的。
3。新国人？可能有少数会跟你买起来，那就很幸运了。

投资竞争：
不必多说了，你想到的人家也想到，以现在一扫而空的情况来看，同一栋楼不懂有几间在等着出租。

总的来说，现在新山的屋价太贵了，如果你要买来住那还好，如果买来投资可能会有蛮高的风险，不是怕你供不起，而是一旦你卖或租不出，你还得按时出钱保养它，不然要卖时也没价钱。很多人都会说propety不会贬值，那是对的，除非你买在合理价。那什么是合理价呢？如果你是新山人，有空开车去Bukit Indah, 2nd link, Permas, Setia Indah, Setia Tropika看看，如果你觉得供求平衡,那当下的价钱就是合理价了，如果有人告诉你新加坡，吉隆坡，槟城屋价更高，那是应该的，因为他们是他们，我们是新山 :)

House Price index: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/malaysia/Price-History